개발 호재가 있는 지역, 역세권 지역, 안정적 임대수익이 가능한 상권지역을 보는 안목 있어야
[뷰티한국 유승철 편집위원] 정부의 아파트 투기규제에 따라 최근 상가 투자에 대한 관심이 많다. 주택 수에 포함되지 않고 종부세에도 비교적 자유롭기 때문이다.
“미래가치를 보고 투자하라”는 부동산 전문가들 역시 유망 투자대상의 하나로 상가를 추천하고 있다. 신도시 및 산업도시 개발, 전국 광역망 교통시설 확대에 따른 개발이익과 임대수익을 동시에 기대할 수 있는 상권을 눈여겨보라는 것이다.
특히 정년퇴직 전후의 50대 중장년층은 물론 은퇴자들에게도 노후생활을 위한 기본소득원 확보 방안으로 상가 투자는 충분한 검토의 대상이라는 것. 전문가의 의견을 들어보기 위해 새한부동산투자컨설팅 신재현 대표를 만났다.
◇노후생활 안정을 위한 시니어들의 현명한 투자전략은?
투자의 본질은 불확실성이라는 사실을 간파해야 한다. 확실하다면 누구나 투자를 할 것이지만, 그만큼 수익률 경쟁도 치열하다. LG에너지솔루션의 1월18~19일 주식청약에 442만 명으로부터 114조원의 예탁금이 몰렸지만, 1억 투자에 고작 3~4주를 배정하는 실정이니 주식으로 투자소득을 얻기란 쉽지 않다.
따라서 웬만한 퇴직금으로는 갈 곳이 별로 없다. 주식이나 가상화폐, 토지나 아파트 등과 비교해 상대적으로 불확실성을 최소화하고, 수익을 기대하는 투자전략을 찾는다면 그 중의 하나가 상가건물이 될 수 있다.
국민연금공단 국민연금연구원이 산정한 부부의 적정 노후생활 비용은 2020년 말 기준 월 268만원이다.
퇴직금 외에도, 2인 부부생활에 맞게 아파트 평수를 줄여(주택의 다운사이징) 여유자금을 마련하는 시니어들도 많다. 그런 경우 임대료 소득을 올릴 수 있는 상가건물이 있다면, 노후생활비 보충을 위해 상가투자를 적극 검토할 만하다. 이는 기존 부동산을 월급(월 소득)의 개념으로 활용하는 재테크 전략이다. 중요한 것은 필요한 때 투자원금을 회수할 수 있을 만큼 환금성이 좋아야 한다는 점이다.
◇ 부동산 가치상승과 임대소득을 함께 잡을 수 있는 상가건물 조건은?
시세차익을 노릴 수 있는 입지 선정이 가장 중요하다. 그만큼 미래 가치가 뛰어난 지역을 선별할 수 있어야 한다. 서울 주변 상권이 좋다고 가정한다면 그만큼 투자금도 비쌀 것이다. 가성비가 좋은 곳, 저렴하면서 향후 5~10년 후의 발전 전망이 좋은 신도시 지역을 눈여겨볼 필요가 있다.
상권의 주변상황도 파악해야 한다. 관공서나 금융기관, 주상 복합건물, 지역 랜드마크, 철도와 고속도로, 지하철, 버스정류장 등 교통 인프라는 유동인구 흡수에 유리한 입지조건이라 할 수 있다.
마지막으로 배후 주거단지 또는 산업단지 등 고객 동선이 교차하는 접점 지역은 상가투자의 유망조건이며, 그 가운데 상권이 형성되어 있는 항아리상권이라면 상가 운영에 매우 유망한 입지조건이라 말할 수 있다.
그런 기본적인 원칙 하에서 ▷개발 호재가 있는 지역 ▷역세권 지역 ▷안정적인 임대수익이 가능한 상권지역을 고를 수 있다면, 상가 개발에 따른 시세차익과 임대료 수익 모두를 거둘 수 있어 노후생활 안정에 도움이 될 것이다.
◇ 상가 투자의 원칙이 있다면?
부동산이든 주식이든 시니어들의 투자는 노후 인생설계 차원에서 40대 이하의 젊은 세대들에 비해 보수적이고 방어적일 수밖에 없다.
부동산의 경우 지금 당장의 개발 분위기에만 편승하지 말고, 최소한 5년 이상 멀리 보는 장기적 투자가 좋다. 특히 상가 투자는 처음부터 매도전략을 세우고, 어느 시점에서 매도할 수 있을 것인지도 꼼꼼히 체크할 수 있어야 한다. “되팔 자신이 없으면 사지도 말라”는 투자격언을 명심할 필요가 있다.
이 같은 신중한 자세는 투자원금 보전과 확보를 최우선으로 삼아야 한다는 시니어 세대를 위한 재테크 원칙 때문이다.
50대 이상 퇴직 연령의 투자자에게는 부동산투자 자금이 부부 생존에 필요한 전 재산일 수 있다. 그래서 많은 부동산투자 전문가들이 “수익성 보다는 원금을 잃지 않는 전략이 필요하다”고 지적한다. 대박은 아니더라도 쪽박은 차지 말라는 것이다.
◇ 상가 투자에서 주의할 점은 무엇인가?
안정적인 임대수익이 가능한 지역 조건을 고객 입장에서 본다면, 첫째로 오래되고 허름한 상가는 사지 말라고 권하고 싶다.
특별한 개발 호재가 예상된다면 모를까 낡은 상가의 경우 지역 주민들조차 발걸음을 멀리하게 된다. 특히 젊은 층들은 껌 하나를 사더라도 상점의 칼라와 디자인까지 신경을 쓰는 이미지구매를 한다는 점을 유의해야 한다.
둘째는 역세권 또는 대로변과 멀리 떨어진 상가 역시 피해야 한다.
고객의 동선에서 벗어난 상가, 유동인구가 적은 상가는 지속적인 매출과 안정적인 수입이 불가능할 뿐 아니라 매도시 시세차익이나 분양 프리미엄을 기대하기 어렵다.
셋째는 지나친 욕심은 금물이라는 점이다.
시니어들일수록 보수적인 투자를 해야 한다고 했는데, 많은 퇴직자들이 부동산 사기 함정에 빠지는 이유가 대부분 과도한 욕심을 부추기는 기획부동산 업자들의 사탕발림에 눈이 멀기 때문이다.
부동산 투자는 항상 현장 답사가 우선이다. 미래가치가 높은 개발계획이 있다면 현장을 눈으로 보고 파악해야 불확실성을 줄일 수 있다. 또한 선임대 가능성 및 환금성 여부, 월세와 보증금 등 임대소득 산출에 대해서는 사전에 전문가와 충분히 상의하는 것이 좋다.
유승철 | cow242@beautyhankook.com